Классификация бизнес центров

Мировая классификация бизнес-центров

 

Статья по строительству на StroyFirm.Ru

Оказывается место, где мы работаем, можно отнести к определенному классу офисов. Ниже рассмотрены все основные факторы, по которым вы легко сможете определить к какому типу отнести ваш офис.

Основными критериями оценки офисов являются:

  • расположение,
  • тип здания,
  • год постройки,
  • юридическая документация,
  • управление зданием,
  • конструктивные решения,
  • планировка и отделка,
  • инженерия,
  • система кондиционирования и вентиляции,
  • телекоммуникации, электроснабжение,
  • парковка,
  • инфраструктура.

 

Офисы класса «A-» (или «А1», «А2», «А3»)


Из всех существующих классов офисные помещения класса «А» являются наиболее престижными. Офисы расположены главным образом в Центральном административном округе. Близость к метро и транспортное расположение для такого типа офисных зданий является важным критерием. Это специализированные бизнес-центры новой застройки  (возраст менее 3-х лет) или полностью реконструированные здания. 

Обязательное наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания. В офисах класса «А» высококачественное управление комплексом, отвечающее международным стандартам. 

Таким бизнес-центрам характерна свободная планировка, которая позволяет менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора. Внутренняя отделка выполняется либо по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов) или по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных отделочных материалов и элитных офисных перегородок. Современные качественные окна и красивый вид — обязательный атрибут офисов класса А. Здания оборудованы лучшими современными инженерными системами: системы вентиляции и кондиционирования, системы климат-контроля. Телекоммуникационные услуги предоставляются провайдером по оптико-волоконным сетям. Здания обязательно имеют два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания. Обязательно есть парковка (чаще всего подобные офисные здания имеют как наземную, так и подземную стоянку), охраняемая и круглосуточная охрана внутри здания: современные системы безопасности и автоматизированный контроль доступа на территорию и в помещения. Инфраструктура, как правило, обеспечивает любые потребности арендаторов. Есть конференц-зал, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнес-центр, парикмахерская и другие сервисные службы.

 

Офисы класса «B +», «B» (или «В1», «В2»)


Преимущественно офисные здания класса «B +», «B» (или «В1», «В2») — это исторические здания после полного переоборудования и ремонта или бизнес-центры класса «А», после 5-7 лет эксплуатации. Иногда к этому классу относят сооружения последних 10 и 15 лет, административные и промышленные здания советского времени после реконструкции. На рынке офисных зданий именно этот класс бизнес-центров считается наиболее востребованным. Отличия офисов класса «B +» и «B» от класса «А» носят непринципиальных характер. 

Необходимо соблюдение не менее половины критериев, предусмотренных для офисных зданий класса «А». При этом обходятся офисы класса «B» арендаторам гораздо дешевле. Для офисов класса «B +», как правило, характерно удобное местоположение. То есть, доступность основных магистралей и близость станций метро, ухоженные территории вокруг и приятный вид из окна. Внешний вид здания выглядит респектабельно, но, в отличие от класса «А», не имеет изысканий в архитектуре. 

Другими положительными моментами являются: грамотно оформленая юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания, отделка офисов, фойе и лифтовых холлов на высоком уровне, но «скромнее», чем в офисных зданиях класса «А», свободное или коридорно-кабинетное планирования. Важно, что в офисах таких бизнес-центров используются функциональные системы вентиляции с предварительным охлаждением воздуха и предусмотрена возможность использования сплит-систем кондиционирования. Собственник или управляющая компания, обеспечивает оптико-волоконную связь и заключает договоры с известными телекоммуникационными провайдерами, обеспечивает круглосуточную охрану наземной парковки и здания современными системами безопасности. Как правило, в инфраструктуру бизнес-центра входит лишь кафетерий/столовая для сотрудников, услуги центральной рецепции в холле первого этажа и другие услуги, удовлетворяющие бытовые потребности арендаторов.

 

Офисы класса «С»


К этому классу бизнес-центров относятся, прежде всего, здания советского времени постройки (НИИ, заводы и т. д.), перепрофилированные под офисное использование.

Офисы данного класса, как правило, обладают следующим набором характеристик: 

Как правило, они находятся в спальных районах города (удаленность от метро составляет чаще всего 2-3 остановки транспортом); фасад здания непрезентабельный и зачастую требует косметического ремонта; юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания обычно оформлена надлежащим образом 
коридорно-кабинетная система планировки. Для таких зданий характерно обилие несущих стен, и коридоров. Внутренняя отделка выполняется преимущественно самим арендатором, а кондиционирование может вообще отсутствовать. Телекоммуникационные услуги ограничиваются телефоном и выходом в Интернет, неизвестными коммерческими провайдерами, предоставляемых собственником.

Цивилизованной парковки чаще всего нет: парковка образуется стихийно или вообще отсутствует. Управление зданием осуществляется, как правило, непосредственно силами владельца, который позаботился о круглосуточной охране объекта, но мог сэкономить на системе электроснабжения и развитой инфраструктуре.

 

Офисы класса «D»


Офисные здания данного класса имеют больше отрицательных черт, чем положительных. В основном, это административные здания «советского» периода, построенные более 15 лет назад и требуют капитального ремонта. Они расположены достаточно далеко от метро, при этом наличие парковок зачастую не предусмотрено. 

Характерные пределы офисов класса «D»:

  • Наружная отделка непрезентабельная и требует ремонта;
  • Кондиционирования отсутствует;
  • Инженерные коммуникации устарели;
  • Специализированные службы жизнеобеспечения отсутствуют;
  • Планирование неудобное;
  • Инфраструктура отсутствует.

 

Еще один Вариант:

Классы бизнес-центров.

«Аренда офиса класса А», «Сдаем в аренду офисы в бизнес-центре класса В» — наверняка, Вам попадались такие или подобные объявления. А что же такое «Бизнес-центр класса А» и сколько этих классов всего? Здесь мы постараемся дать максимально полное описание существующих классов бизнес-центров.

Класс А

 

Офис класса "А" – это помещение с отделкой из дорогостоящих материалов, имеющее высоту (с учетом фальшполов и подвесных потолков) не менее 2,75 м и прекрасное естественное освещение. Такой офис располагается в соответствующем бизнес-центре, разумеется, тоже А-класса. Это – строго новое здание, изначально спроектированное как бизнес-центр, имеющее «открытую» планировку и отличающееся уникальными архитектурными решениями. Для того чтобы заявлять о классе «А», бизнес-центр должен соответствовать определенным условиям, а также предоставлять арендаторам строго очерченный перечень сервисов, который не может быть меньшим указанного. Рассмотрим требования к бизнес-центрам класса «А» детально.

Строительные нормативы

·       Высота межэтажных перекрытий – не менее 3,3 м.

·       Глубина здания (от окна до окна) не более 20 м.

·       Ширина пролета между вертикальными опорами перекрытий – от 6 м.

·       Открытая (свободная) планировка.

·       Современные скоростные лифты

·       Размещение здания – в деловом центре города, близ транспортных развязок и остановок общественного транспорта.

Существует еще ряд специализированных требований, касающихся технических деталей, но мы не будем их рассматривать как не являющихся очевидно необходимыми для арендодателя. В частности, в качестве аргумента Вам могут привести значение допустимой нагрузки на квадратный метр. Для любопытных: в бизнес-центре класса «А» эта величина должна составлять не менее 400 кг/м2.

Чем оборудован бизнес-центр А класса?

Технические требования

Бизнес-центр высшего уровня должен предоставлять своим пользователям соответствующий уровень комфорта. Обязательные условия:

·       Многоканальная система вентиляции и кондиционирования с климат-контролем

·       Система автоматического пожаротушения

·       Система централизованного видеонаблюдения

·       Два независимых источника электроэнергии либо собственная подстанция

·       Оптоволоконная кабельная сеть Интернет

·       Присутствие как минимум двух операторов (провайдеров), предоставляющих услуги телефонной связи и доступа в Интернет

Касательно комфорта и предоставляемых сервисных услуг:

Инфраструктура

Для сотрудников и посетителей бизнес-центров класса «А» должны быть круглосуточно охраняемые парковки: открытая и подземная, из расчета одно место на каждые 100 м2 используемой площади здания.

Обязательны:

·       Единая служба безопасности, наличие сигнализации

·       Кафетерий или ресторан для сотрудников центра

·       Наличие конференц-залов, помещений для совещаний и презентаций

·       Зона отдыха и релаксации (например, фитнесс-центр)

·       Централизованный ресепшн.

Бизнес-центр должен иметь профессиональное управление и собственную административную структуру, включающую охрану, уборку, выполнение текущего ремонта и обслуживания.

Служба безопасности, кроме своих основных обязанностей, должна осуществлять дополнительные функции, в частности, фильтрация и направление посетителей, оповещение о прибытии курьеров и др. Для сотрудников и посетителей должна быть оборудована система электронного доступа.

Кафетерий (ресторан) для пользователей бизнес-центра обеспечивает возможность полноценного питания сотрудников.

Также среди обязательных условий есть наличие центра полиграфических услуг и банкоматов.

Разумеется, стоимость аренды помещений в бизнес-центре такого класс достаточно высока, и для арендатора тем более важно знать, что именно должно входить в обязательный перечень удобств и услуг.

Класс В

Это самый распространенный класс, и в его многочисленных вариациях следует детально разобраться при выборе помещения для своего бизнеса.

Здание, местоположение и планировка

Для бизнес-центра класса "В" требуется новое либо капитально отреставрированное здание, расположенное в деловой части города, но не обязательно в наиболее удачной его части. К планировке нет строгих требований.

Естественное освещение офисов и кабинетов обеспечивается современными окнами; здесь требования идентичны классу «А», а вот условие наличия скоростных лифтов обязательным не является.

Внутренняя отделка помещений должна быть выполнена на качественном уровне, при этом допускается использование недорогих материалов, но, в целом, отделка должна соответствовать понятию «Евроремонт».

Техническое оснащение бизнес-центра класса В

·       Пожарная безопасность обеспечивается датчиками и системой оповещения

·       Вентиляция – принудительная, при необходимости с предварительным охлаждением (сплит-системы)

·       Круглосуточная централизованная охрана как здания бизнес-центра, так и прилегающей территории, включая паркинг

·       Присутствие надежных провайдеров, обеспечивающих доступ в интернет

В целом, те, кто выбирает офис класса В, выбирают разумный компромисс, основанный на демократичной стоимости аренды и близости к деловым центрам с достаточным уровнем комфорта.

Инфраструктура

Класс "В" подразумевает централизованное управление с координацией работы службы безопасности и технического обеспечения (уборщиков, ремонтников). Но здесь общее администрирование обычно осуществляется силами владельца здания, а не профессиональными организациями.

На территории бизнес-центра должен располагаться кафетерий; также обязательна централизованная рецепция, обслуживающая всех арендаторов здания.

Паркинг – открытый, с круглосуточной охраной, одно место на 150 м2 площади.

Арендаторы офисных помещений в бизнес-центрах класса "В" – обычно те организации, которым требуется большая площадь с разумным уровнем арендной платы.

Класс С

Бизнес-центры «С» не претендуют на престижность и чаще всего арендуются организациями, которым по роду деятельности не требуется внешний антураж.

Строительные нормы

Бизнес-центры класса "С" чаще всего размещаются в административных зданиях старой постройки, которые подвергаются разве что предварительному косметическому ремонту. Расположение – городская периферия или в глубине промышленных зон.

Техническое оснащение

— минимально необходимое. Кондиционирование возможно индивидуальное по каждому офису либо небольшие сплит-системы. Централизованная вентиляция обычно не предусмотрена, поэтому тем, кого интересует аренда офиса класса "С", имеет смысл проверить возможность открытия окон и форточек для проветривания помещения.

Инфраструктура

Различные источники приводят различные данные. Отметим наиболее значимые с точки зрения арендатора требования:

·       Телефонная связь – 3 линии на каждые 100 кв.м. площади

·       Охраняемая парковка

·       Охрана здания.

Подключение к Интернету не упоминается, из чего можно делать вывод о допустимости только модемного соединения.

Охрана парковки обычно сводится к дневной охране, а охрана здания – к присутствию вахтера на главном входе.

Ознакомившись с предложенными описаниями классов существующих бизнес-центров, Вы можете самостоятельно определить для себя целесообразность аренды площади в офисном центре каждого класса.

Престижность, отличные показатели эргономики и максимальный комфорт для Ваших посетителей – это класс А.

Удобство работы, достаточный уровень комфортабельности и близость к деловому центру города – класс В.

Минимальный набор удобств при минимальной стоимости аренды – класс С.