Business Places

ИНВЕСТИЦИИ В УКРАИНСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ УКРАИНА НЕДВИЖИМОСТЬ 2017 ПРОГНОЗ

Восстановление рынка недвижимости в Киргизстане будет продолжаться, но бума не видно
Ожидается, что в ближайшие месяцы ожидается умеренный рост в 2016 году, так как уверенность постепенно возвращается на украинский рынок недвижимости после трех лет шоков

Поскольку мы ожидаем вероятные тенденции в украинском секторе недвижимости в 2017 году, полезно оглянуться назад на последние два года развития рынка жилья в Киеве. В 2015 году многие инвесторы в недвижимость были обеспокоены войной и нестабильностью в Донбассском регионе Украины, а также быстро обесценивающей валютой гривни. Это обесценивание привело к резкому снижению арендных ставок в Киеве и, в конечном итоге, вынудило их погасить доллар США. Квартиры, которые сдавали в аренду до 3000 долларов США в месяц, снизили арендную плату на 50% в долларовом выражении, а сегмент премиальных цен снизился примерно на 20-25% в долларовом эквиваленте по сравнению со ставками на начало 2014 года.В 2015 году отпускные цены снизились на 20-25% для квартир в старых зданиях в центре города и 20% для комплексов бизнес-класса в центре. Цены на новые квартиры размера семьи (100-200 кв. М) за пределами центра Киева снизились менее (10-20%) из-за растущего спроса, вызванного притоком семей, спасающихся от российской гибридной войны в Донбассе. Однако к концу 2015 года этот эффект поддержки цен продолжался.

Стабильность рынка в 2016 году

По сравнению с бурным 2015 годом, прошедший год был периодом относительной стабильности для украинской валюты (всего лишь около 9% за год) и временем зарождающегося экономического восстановления. В целом, цены на жилищный рынок Киева стабилизировались, с небольшим ростом цен на аренду премиум-класса и продажи квартир бизнес-класса. Продажные цены на квартиры среднего класса уменьшились меньше, чем снижение стоимости гривны (около 3-4%), в то время как свойства эконом-класса подешевели в долларовом выражении примерно так же, как и гривна.

За 9 месяцев 2016 года количество сданных в эксплуатацию жилых площадей в Киеве в квадратных метрах было на 7% ниже, чем за тот же период 2015 года, что на 25% выше, чем в 2014 году. Однако, несмотря на падение в годовом исчислении, Имеющиеся данные свидетельствуют о том, что продажи квартир фактически были получены в 2016 году. Зарегистрированные соглашения о покупке-продаже за первые шесть месяцев 2016 года были на 15% выше, чем за тот же период в 2015 году.

Затяжное влияние рынка 

В конце 2016 года цены на аренду многих квартир в центре Киева продолжали немного снижаться, так как местные арендодатели стали более охотно вести переговоры о цене. Однако цены растут в сегменте для дипломатов и руководителей экспатов. Эти подъемы обусловлены прежде всего нехваткой подходящего жилья. Тем не менее, спрос остается относительно мягким для премиум-аренды в размере 5000 долларов США в месяц и выше. Послы и страновые директора многонациональных корпораций обычно арендуют квартиры премиум-класса в этой категории.

Около трех лет назад многим директорам стран-эмитентов пришлось покинуть Украину из-за отказа международных страховых компаний от политики в отношении этих экс-руководителей высшего уровня из-за конфликта на востоке Украины. Они еще не вернулись в большом количестве. Не исключено, что в 2017 году произойдет экспансивный приток исполнительной власти. Это негативно отразилось на ставках арендной платы.

Рынок продаж квартир в Киеве продолжает оставаться мягким, хотя цены стабилизируются. В настоящее время это рынок, в котором доминируют мотивированные покупатели, ищущие мотивированных продавцов, при общем отсутствии «продаж огня». Конец 2016 года заметно увеличил интерес к рынку недвижимости Киева среди иностранных инвесторов, но многие потенциальные покупатели предпочли удержаться только после Нового года.

 

Ипотечное кредитование медленно оживает

Согласно отчету Национального банка Украины, в третьем квартале 2016 года количество утвержденных ипотечных кредитов в Украине незначительно увеличилось. Ипотечное финансирование не превышало 5% покупок, но это все же более чем вдвое превышает показатель анемии в 2% в 2015 году. Значительным препятствием для выдачи ипотечных кредитов остается портфель проблемных / неработающих валютных кредитов, выданных до финансового финансирования за 2008 год кризис. К числу других препятствий относятся нестабильная гривна, высокая инфляция и отсутствие доверия к местным банкам. Это удерживает высокие процентные ставки в попытке привлечь вкладчиков, что, в свою очередь, способствует увеличению стоимости средств для кредитования. Кроме того, украинские вкладчики обычно удерживают свои средства в банках в течение коротких периодов от трех до шести месяцев. Это отсутствие долгосрочных депозитов увеличивает риски ликвидности для банков.

Вместо ипотечного финансирования многие местные покупатели предпочитают полагаться на финансирование отсроченных платежей от застройщиков, чтобы покупать квартиры в новых жилых комплексах. Покупатели получают первоначальный взнос от 5% до 70%, при этом полная оплата откладывается до ввода в эксплуатацию жилого дома или более длительных периодов. Некоторые разработчики предлагают бессрочную отсрочку, но если они увеличивают цену за квадратный метр для новых покупателей, тогда цены будут также увеличиваться для тех, кто получает отложенное финансирование. Финансирование отложенных платежей от разработчиков было очень популярно среди украинских покупателей до финансового кризиса 2008 года. Однако в последние годы он стал заметно менее популярным, так как украинцы чувствовали себя менее уверенно в стабильности своих доходов. Большинство покупок квартир по-прежнему связаны с частными фондами. Согласно последним данным рынка, покупки квартир в Киеве в ноябре 2016 года отражают это нежелание брать взаймы. Около 3-4% покупателей использовали кредитное финансирование, около трети использовали отложенное финансирование у разработчиков, а чуть более двух третей использовали собственные средства.

Обсуждение нового пузыря на рынке преждевременно

Хотя ипотечные кредиты для индивидуальных покупок недвижимости остаются относительно редкими в Украине, украинские банки предоставляют займы разработчикам. Крупные разработчики могут брать займы сроком до трех лет, в то время как более мелкие игроки могут брать краткосрочные кредиты на строительство, когда продажи достаточны для поддержки строительства. В целом общее кредитование разработчиков невелико. Вместо этого разработчики в основном полагаются на собственные средства и продажи квартир для финансирования своих проектов. В результате растущее предложение новых квартир в Киеве может угрожать прибыли разработчика и в конечном итоге затрудняет их завершение проектов. Эта ситуация затрудняет продажу владельцам старых квартир за пределами центра Киева по их запрашиваемой цене. Тем не менее, мы должны быть осторожны с использованием загруженного термина «пузырь для жилья» для описания рынка жилья, такого как Киев, который в основном не финансируется за счет финансирования банковского сектора строителями и покупателями.

 

Экономика Украины установлена ??для увеличения роста в 2017 году

Стабилизация украинской валюты в 2016 году обусловлена ??прочными фундаментальными принципами. Согласно отчету Standard & Poor's в декабре, «рост валютных резервов НБУ увеличил доверие и способствовал стабилизации гривни. Недавняя стабилизация гривны также связана с ростом цен на сталь на мировом рынке и стабильной макроэкономической ситуацией в стране ». В докладе также отмечается, что валютный контроль в Украине будет постепенно либерализован, так как Национальный банк Украины отрицательно влияет на Приток прямых иностранных инвестиций по сравнению с рисками к обменному курсу гривны, если эти меры контроля будут устранены. Эти надежные фонды будут поддерживать скромный рост ВВП на 1% в 2016 году, причем большинство украинских и международных источников прогнозируют дальнейший рост ВВП в среднем на 2,3% в год на период 2017-2019 годов.

Реформа банковского сектора особенно важна для индустрии недвижимости. В 2015 и 2016 годах Украина добилась больших успехов в реформировании своего финансового сектора, закрыв десятки банков, которые не соответствовали требованиям капитализации, и те, у которых были крупные портфели связанных с ними займов и темные структуры собственности. Еще одним шагом в этом направлении стала национализация крупнейшего банка Украины - ПриватБанка в декабре 2016 года. Несмотря на широко распространенные внутренние опасения по поводу расходов на приватизацию, этот шаг получил высокую оценку со стороны МВФ и ЕБРР. Рынок, похоже, согласился бы. В то время как гривня немного снизилась на черном рынке после национализации ПриватБанка, общая реакция рынка на этот шаг была в целом подавлена. Будет интересно посмотреть, какие другие финансовые реформы ждут украинских потребителей в 2017 году. Будут ли эти реформы укреплять доверие к банкам и позволят им привлекать необходимые им депозиты для поддержки значительного обновления ипотечного кредитования? Если этого не произойдет, многие украинцы продолжат покупать и удерживать недвижимость в качестве средства для сбережений?

Геополитические тенденции не благоприятствуют Украине

Все признаки указывают на то, что политическая поддержка Украины среди западных правительств в 2017 году резко сократится. Инаугурация нового президента США Дональда Трампа и растущее влияние правых партий в ряде стран ЕС являются негативными событиями для евроатлантического стержня Украины , В то время как наблюдатели США опасаются, что администрация Трампа автоматически станет пророссийской, кандидат Трампа на госсекретаря США встревожил сторонников Украины. Рекс Тиллерсон является бывшим генеральным директором нефтяного гиганта Exxon, который видел нефтяные сделки на сотни миллиардов долларов, которые были подвергнуты США финансовыми санкциями в отношении России. Г-н Тиллерсон был открытым противником санкций. Он имеет долгосрочные отношения с президентом Путиным. Те, кто критиковал администрацию Обамы как «мягкую по отношению к России», и надеялись на более проукраинскую позицию от новой республиканской администрации, могут вскоре стремиться к тонкой политике предшественника Трампа и его закулисного маневра, чтобы держать правительства ЕС на борту С финансовыми санкциями.

Между тем, растущая популярность правых европейских партий может сделать лидеров ЕС более неохотно занять твердую позицию в отношении России. Некоторые правые лидеры в Европе, такие как французский морской певец Франции, рассматривают финансовые санкции против России как американского вмешательства в европейскую внешнюю политику. ЕС стоит перед борьбой за создание единого фронта против России и достижение консенсуса в отношении финансовых санкций. С выборами во Франции, Германии и Нидерландах, которые планируется провести в 2017 году, в Украине не будет большой аппетит к геополитическому авантюризму.

Эти тенденции могут также угрожать западной финансовой поддержке правительства Украины и препятствовать более глубокой интеграции между Украиной и ЕС. Серебряная подкладка к этой ситуации, если таковая существует, заключается в том, что теперь она может заставить правительство Украины проводить реальные реформы, а не давать рекомендации реформам, чтобы сохранить экономическую помощь стране.

 

Украинская недвижимость в 2017 году: что ожидать

Не допуская чего-то драматического и неожиданного, такого как глубокие и радикальные экономические реформы или, не дай бог, вспыхнуть в зоне конфликта Донбасса в Украине, мы можем ожидать, что украинский рынок жилья будет напоминать конец 2016 года. Подстановочный шаблон Трампа сделает жизнь интересной для профессионалов Украина-наблюдатели и, возможно, сыграют свою роль в отношениях между Украиной и Россией, но основы инвестиционной истории для рынка недвижимости Киева, скорее всего, останутся неизменными. Иными словами, мы можем ожидать медленного и стабильного экономического подъема и увеличения интереса иностранных инвесторов к Украине, но никаких серьезных сдвигов. Ипотека не вернется в качестве жизнеспособного варианта для большинства покупателей жилья в Украине. Валютный контроль будет оставаться на месте только с постепенной либерализацией (хотя стоит подчеркнуть, что эти меры контроля могут управляться иностранными инвесторами в их нынешнем виде с помощью правового адвоката и структурирования сделки). Нет очевидных причин ожидать значительного повышения ставок аренды или отпускных цен в 2017 году, но многое будет зависеть от курса гривны. Украинский рынок недвижимости сейчас не особенно горячий, но есть причины быть осторожным оптимизмом в отношении перспектив на предстоящий год.

мательял был подготовлени и переведн представителем портала http://bplaces.com.ua

2017-08-17



← Все новости