Как узаконить перепланировку квартиры

Осуществлять перепланировку жилья можно только при наличии разрешения Государственной архитектурно-строительной инспекции и других сопутствующих служб.

Перепланировка квартиры: уточняем термины
Согласно Правилам содержания жилых помещений и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17 мая 2005 г. N76, реконструкция - это:
комплекс строительных работ, направленных на улучшение эксплуатационных показателей помещений жилого дома путем их перепланировки и переоборудования, надстройки, встраивания, пристройки с одновременным приведением их показателей в соответствие с нормативно-техническими требованиями.
К элементам перепланировки жилых помещений относятся: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей многоэтажных домов.
Переоборудование - это устройство в отдельных квартирах многоквартирных домов индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.
Перепланировка квартиры: правила и исключения
Переоборудование и перепланировка дома после того, как объект принят в эксплуатацию, в соответствии с действующим законодательством Украины, определяются как реконструкция и требуют получения разрешения от соответствующих органов практически как при первичном строительстве, говорит юрист ООО Юридическое бюро "Деревянчук и Партнеры" Анастасия Самойленко.
Большинство нормативно-правовых актов Украины определяют перепланировки как новое строительство, а ее проведение без прохождения специальной разрешительной процедуры - самовольным строительством.
Но из каждого правила есть исключения. Так, согласно п. 3.2. Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24 мая 2001 г. N127, не относятся к самовольному строительству:

- перепланировка, не связанная с изменением (увеличением или уменьшением) жилой или вспомогательной площади, без нарушения несущих конструкций;
- увеличение жилой или вспомогательной площади за счет демонтажа перегородок и кладовок, снесение печей, каминов и печек, остекление балконов, лоджий, устройстве дверных проемов во внутренних некапитальных стенах;
- перестановка оборудования в пределах предусмотренных помещений;
- текущий ремонт зданий и сооружений без изменения назначения помещений.

Но даже те изменения (перепланировка, переоборудование), которые формально разрешены (не считаются самовольным строительством), должны быть зафиксированы в БТИ.
Перепланировка квартиры: запрещенные приемы
Согласно п.п. 1.4.4. п. 1.4. Инструкции о порядке проведения инвентаризации недвижимости, не допускается:

- переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых и нежилых помещений, которые приводят к нарушению прочности или разрушению конструкции здания, ухудшению целостности и внешнего вида фасадов, нарушению требований противопожарной безопасности и средств противопожарной защиты;
- перепланировка жилых домов, жилых и нежилых помещений, ухудшающая условия их эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан в доме.
Кроме того, не разрешается:

- увеличивать площадь санузлов, ванных комнат за счет жилых помещений;
- объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разбирания внешних стен (неважно, несущие они или нет);
- переносить на лоджии и балконы батареи центрального отопления;
- объединять квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажом межэтажных перекрытий;
- в процессе ремонта удалять звукоизолирующее основание полов; 
- демонтировать вентиляционные каналы и короба;
- рыть погреба, создавать пристройки к квартирам, расположенным на первых этажах многоэтажек.
Перепланировка квартиры: процесс

Украинское законодательство допускает возможность собственников квартир осуществлять перепланировку своих жилых помещений, в том числе балконов и лоджий, но при наличии соответствующего разрешения Государственной архитектурно-строительной инспекции и других сопутствующих служб (пожарные, санстанция и т.д.), согласно постановлению Кабинета министров от 08.10.92 года N572.
Для узаконивания уже сделанной "легкой" перепланировки квартиры необходимо обязательно заказать проект перепланировки у организации, которая имеет на это лицензию, рассказал Сергей Боярчуков, управляющий партнер юридической компании "Алексеев, Боярчуков и партнеры".

Далее необходимо согласовать этот проект со всеми государственными службами (что займет немало сил, времени и денег), нанять на выполнение отдельных видов работ лицензионные организации (например, речь идет о той же газовой службе), а потом подписать акт ввода в эксплуатацию с теми же службами, и только потом сделать техпаспорт в БТИ с новой планировкой. Каждое звено этой цепочки достаточно дорогостоящее, добавляет юрист.

В соответствии с требованиями действующего законодательства Украины, для узаконивания перепланировки необходимо пройти следующие этапы:

1) Получение разрешения на перепланировку. Данное разрешение выдается по распоряжению исполнительного органа городской или областной государственной администрации. Проект решения готовит Главное управление градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды. Для получения разрешения заказчик обращается с заявлением в общий отдел Главного управления, предоставляя при этом нижеследующие документы (перечень предоставляемых документов в разных населенных пунктах может несколько отличаться):

- документы, устанавливающие право на дом и их заверенные копии, если объект недвижимого имущества зарегистрирован на праве собственности, или документ о праве пользования, если объект недвижимого имущества не зарегистрирован на праве собственности; 
- справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг; 
- согласие всех совладельцев и совершеннолетних жителей помещения, заверенное в установленном порядке; 
- технический паспорт, изготовленный БТИ; 
- согласие жилищно-эксплуатационной организации.

Помимо вышеизложенных документов, также могут быть истребованы следующие документы:

- фотография фасада (в случае пристройки балкона консольного типа); 
- согласие соседей сверху и снизу, а для первых этажей - соседей справа и слева; 
- предпроектные предложения; 
- выкопировка из кадастрового плана, к которому добавляются наименования землепользователей (собственников земли) в пределах территории проектирования и участков, которые с ней граничат, с реквизитами документов земельных отношений; 
- выводы профильных отраслевых управлений исполнительного органа городского совета и др.

2) Получение проектной документации. Проект перепланировки необходимо заказать в организации, которая имеет соответственную лицензию. Проектная документация согласовывается с районной СЭС, пожарной службой, ЖЭО, иногда - главным архитектором района и коммунальными службами.

3) Получение разрешения на выполнение строительных работ. Согласно п. 17 Порядка проведения строительных работ, утвержденного постановлением КМУ N466 от 13.04.2011 года, разрешение на выполнение строительных работ выдается на безвозмездной основе инспекцией по местонахождению объекта, а в отношении объекта, расположенного на территории нескольких административно-территориальных единиц, - Госархстройинспекция по форме согласно приложению 4 к порядку.

Документы для получения разрешения, выдаваемого инспекцией, принимаются в разрешительном центре по местонахождению объекта строительства.

Пунктом 18 порядка предусмотрен перечень документов, которые необходимо подать для получения разрешения на проведение строительных работ.
Вместе с заявлением на получение разрешения подаются: 
- проектная документация на строительство разработана и утверждена в установленном законодательством порядке; 
- копия документа, удостоверяющего право собственности на здание или сооружение, или письменное согласие его владельца на проведение строительных работ в случае реконструкции, реставрации, капитального ремонта объекта; 
- копия лицензии, дающей право на выполнение строительных работ, заверенная в установленном порядке (подается в случае необходимости); 
- копии документов о назначении лиц, ответственных за выполнение строительных работ, лиц, осуществляющих авторский и технический надзор; 
- копии квалификационных сертификатов, заверенные в установленном порядке, представляются с 1 июня 2012 г. (кроме сертификатов инженеров технического надзора, которые подаются со дня вступления в силу настоящего Порядка).
Инспекция в течение десяти рабочих дней со дня регистрации заявления принимает решение о предоставлении разрешения или отказе в его выдаче.
4) Принятие объекта в эксплуатацию и регистрация права собственности на объект. Статья 39 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" предусматривает, что прием в эксплуатацию законченных строительством объектов, относящихся к I - III категорий сложности, и объектов, строительство которых осуществлялось на основании строительного паспорта, осуществляется путем регистрации соответствующей инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля на безвозмездной основе представленной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации.
Форма декларации о готовности объекта к эксплуатации, порядок ее представления и регистрации определяются Кабинетом министров.
Принятие решения о регистрации (отказе в регистрации) заявления о готовности объекта к эксплуатации, выдаче (отказе в выдаче) сертификата осуществляется инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля в течение десяти рабочих дней с даты подачи соответствующих документов.
Датой принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта является дата регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации или выдачи сертификата.

После принятия объекта в эксплуатацию необходимо провести техническую инвентаризацию в доме и внести соответствующие изменения в технический паспорт для этого необходимо пригласить представителя БТИ.
Перепланировка квартиры: основные риски
С каждым годом законодатель все более и более усложняет и ужесточает условия узаконивания перепланировок постфактум, в связи с чем Анастасия Самойленко рекомендует перед началом перестройки квартиры пройти необходимый в данном случае путь разрешительной системы.
"Лучше всего постараться добиться получения разрешения на проведение перепланировки до начала ремонтных работ. Ведь это позволит избежать многих проблем впоследствии. Например, квартиру с неузаконенной перепланировкой невозможно продать - БТИ откажет в выдаче справки-характеристики квартиры. Кроме того, в местной администрации могут потребовать восстановить все снесенные перегородки, а если в доме произойдет какая-либо авария или начнут трескаться стены, то обвинить могут автора несанкционированной перепланировки", - подчеркнула юрист.
Единый реестр судебных решений пестрит вердиктами судов, которые заставляют нерадивых граждан за свой счет возвращать перестроенные квартиры в предыдущее состояние, и это не считая штрафов.
В лучшем случае, при узаконивании перепланировки постфактум наступит административная ответственность, предусмотренная ст.150 Кодекса об административных правонарушениях, предусматривающая ответственность за самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, порчу жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства, в виде предупреждения или наложения штрафа на граждан от одного до трех необлагаемых минимумов доходов граждан (17-51 грн.) и предупреждение или наложение штрафа на должностных лиц - от трех до семи необлагаемых минимумов доходов граждан (51-119 грн.).
В худшем случае может наступить уголовная ответственность. Не так давно, а именно 13.01.2011г., в Уголовный кодекс Украины была внесена новая статья 2701, которая гласит, что умышленное уничтожение или повреждение объектов жилищно-коммунального хозяйства, если это привело или могло привести к невозможности эксплуатации, нарушение нормального функционирования таких объектов, повлекшее опасность для жизни или здоровья людей или имущественный ущерб в крупном размере (5,1 тыс.грн. и более), - наказывается штрафом от ста (1700 грн.) до двухсот пятидесяти (4250 грн.) необлагаемых минимумов доходов граждан или исправительными работами на срок до двух лет, или ограничением свободы на срок до трех лет, или лишением свободы на тот же срок". За повторное нарушение либо нарушение может последовать более строгое наказание, а именно - лишение свободы на срок от трех до восьми лет.
Действия, предусмотренные выше, если они повлекли имущественный ущерб в особо крупном размере (17 тыс. грн. и более) или гибель человека или иные тяжкие последствия, - наказываются лишением свободы на срок от пяти до двенадцати лет.
Поэтому относиться к вопросу перепланировки юрист советует предельно серьезно, заранее получив все необходимые разрешения и согласования. 

Источникhttp://liga.net

2014-08-06



← Все новости